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交易量暴跌 收入骤降 全球房地产经纪人如何面对疫情引发黑天鹅?

2020-04-11第一财经

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宵禁、禁足、禁止聚会、商店关门、办公楼无人、工厂停业,受新冠病毒肺炎疫情影响,过去的一个月,全球多数经济体的经济活动都处于停滞或半停滞状态:短期工增加、失业率大涨,经济衰退风险剧增。

在这种情况下,多国的房屋租赁和买卖市场也遭遇了“冰川期”,买家大多会选择持谨慎观望。据评级机构标准普尔估计,全年房地产行业的总销售额将下降15%至20%。疫情引发的交易量大跌,不一定会引起房价大跌,但却会直接导致房地产经纪人收入的下滑。

亚洲房产科技集团居外IQI最新发布的《全球房产经纪人疫情影响调查》报告(下称:报告)显示:全球大多数经纪人预期今年收入将受到负面影响,买家群体的活跃度普遍下降,疫情对房地产市场的影响将会至少持续三个月,但也有不少经纪人认为,对于刚需而言,现在反而是一个很好的入场机会。

居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,如果经济学家们的预测是正确的话,疫情对于经济的影响虽然剧烈,却会是短暂的。他补充道,事实上,在中国的疫情得到控制之后,买家对海外房地产的兴趣再度重燃,“以3月份为例,买家对美国住宅房产的询盘量环比2月份增加了9个百分点,对澳大利亚、泰国、加拿大则分别增加了15、24和62个百分点。数据显示,需求正在回归”。

交易量下降令经纪人担忧收入减少

报告问卷调查了来自全球60多个国家,近千名的房地产经纪人,82%的受访经纪人均表示,新冠病毒的流行将降低他们在2020年的预期收入,其中超过半数认为今年的收入会“大幅降低”。

报告显示,经纪人对收入下降的担忧程度与当地疫情的轻重存在一定相关性。比如,从整体上看,欧美地区的经纪人对于自己收入下降的预期要远高于来自疫情相对较轻的东南亚地区的经纪人。

英国世嘉置业SJW Property的创办人、《英国置业三部曲》的作者Sally Wang对第一财经记者表示,最近伦敦的疫情发展让人觉得英国可能会步意大利的后尘。她称:“因为今年公司增加了人手,所以在疫情大暴发前,业务比去年同期有所增加,但3月中旬伦敦封城之后,业务明显受到了影响,4月份预计也难有起色。”

Sally Wang表示,目前售房业务已经暂停,但租赁业务仍在进行,“毕竟我们要对把房子委托给我们的业主负责”,但因为疫情关系,无法带客户直接看房,而是通过照片或视频的方式发送给有兴趣的租客。

IQI澳大利亚佩斯分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示,毫无疑问,疫情放慢了市场正常的节奏,买卖双方都搁置了决策,“与去年第一季度相比,今年同期的营业额下降了35%。由于旅行限制,有两笔交易因买家无法前往使馆核实文件并签名而被迫延迟。”尽管如此,她表示,由于当前澳元汇率十分划算,仍有不少买家通过网络进行了咨询。

当然,也有一些经纪人认为,疫情对其影响较为有限,比如德国德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨就对第一财经记者表示,疫情期间德国与房产交易相关的部门工作正常,只是大部分工地暂时关闭。 他提到,自己这段时间主要服务的是来自中国的刚需客户,中国人面对病毒时的自我保护意识特别强,都会主动戴口罩并与他人保持距离,因此在看房和交易上并没有遇到太多困难。

采取哪些措施减轻疫情影响?

报告显示,对于疫情可能的持续时间,62%的受访经纪人都认为至少将持续三个月,只有10%的经纪人认为影响将限于两个月或更短。经纪人们普遍认为,疫情对当地买家的影响较小,受到影响的主要是来自海外买家的交易量。为了减少疫情影响,激活市场以保证资金流动性,不少投资热门国家的开发商都祭出了打折营销的手段。

IQI国际业务负责人Mandy Chen对第一财经记者表示,最近东南亚多家开发商都推出了折扣优惠吸引买家,比如在泰国曼谷、柬埔寨金边这些城市都有因疫情而打折的项目在售,除了价格折扣之外,还提供免物业费、免维修基金、免汇款手续费等优惠选项。

Mandy Chen还提到,由于现在大家都在家里闭门不出,对房产有兴趣的买家反而有更多时间在网上查看房源信息,因此在线的咨询服务工作反而更多了。此外,通过网络视频会议软件与买家进行沟通也成了常态。Mandy Chen称:“我们通过视频软件给买家介绍房源,这与线下介绍的体验并没有太大差别,尤其是对当地环境比较熟悉的客户而言”。

奇米尔也表示,目前海外房产买家对东南亚地区的咨询活跃度很高。比如,3月28日时,居外网曾做过一次海外房产项目直播展示,在线观看直播的人数接近十万,而这可能与疫情导致近来东南亚国家货币对美元汇率普遍大幅下滑有关。

Lily Chong也对第一财经记者表示,疫情之下,直接和客户面对面交谈并在线下展示房源受到了大幅限制。因此,她所在的公司为经纪人提供了在线培训和讲座,教他们使用视频、数字化等在线的方式展示房源以及和客户线上沟通的技巧。另外,Lily Chong还提到,有在专门花时间研究各国政府推出的刺激计划和援助信息,并与客户共享其中的重要信息,以期可以互惠互利。

经纪人认为现在适合买房,但对卖房意见不一

报告的调查结果显示,全球经纪人对于疫情期间是否适合卖房存在分歧,约有39%的经纪人认为时机合适,不过也有同样比例的经纪人持反对意见。由于当前买家多持观望态度,需求被暂时压制,卖家想要脱手房产可能不得不降价或提供其他激励交易的手段。

与卖房的情况不同,大多数经纪人(68%)都认为现在是买房的好时机,认为不好的仅有9%。

比如孙杨就对第一财经记者表示,对于刚需客户而言,现在是一个很好的买房机会,德国大城市房产供不应求的情况并未发生根本的转变,市场需求只是受到疫情的暂时抑制,只要经济没有陷入长期的衰退,需求很快就会反弹。

奇米尔也认为,根据大多数观察家预计,第二季度全球经济将出现严重的收缩,但第三季度将迎来迅速反弹,重新上升的市场和经济将给房地产投资者提供更多的购买理由。”

房地产咨询管理公司仲量联行(JLL)研究部门副总监惠顿(Nick Whitten)认为,自从英国政府宣布未来几个月暂停所有抵押贷款的还款以来,房产持有者没有太大理由要在此时卖房,而一旦疫情的冲击结束,由于供应不足,房产的价格将会快速上涨,就像2009年金融危机之后的那样。惠顿预计下半年市场就将完全复苏,并维持其对今年英国房价上涨1%的预期。

报告显示,对于市场的长期前景,大多数经纪人都保持着信心,当前个别地区的打折销售也只是暂时现象,预计疫情危机过后,价格和交易量都会快速反弹。